Sumário
1. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Na pretensão de edificar um prédio comercial ou residencial, com o intuito de comercializá-lo, é necessário que você tenha o acompanhamento de um profissional especializado para auxiliá-lo, pois as providências necessárias para a construção desse imóvel vão muito além de encontrar um bom terreno. Será necessária a elaboração de um projeto, cálculo estrutural e os demais trâmites até a aprovação do município. Além disso, o registro da incorporação imobiliária junto ao registro de imóveis da Comarca competente é um fator importante e necessário.
2. QUEM É O INCORPORADOR?
Incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não comerciante, pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual, certa atividade, que consiste em promover a construção de edificação dividida em unidades autônomas para comercialização.
3. É PESSOA FÍSICA/JURÍDICA E PROPRIETÁRIA DO TERRENO?
Após os trâmites legais, será possível edificar. Se pretender comercializar, deverá proceder com o registro da incorporação.
4. NÃO É PROPRIETÁRIO DO TERRENO?
Então é procurar um terreno, propor uma permuta do terreno por área a ser edificada.
5. QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Após ser definido o terreno que será edificado; elaboração de projetos e aprovações, vem o devido Registro da Incorporação Imobiliária, que deverá ser na Comarca onde o imóvel será construído, necessitando dos seguintes documentos:
Memorial de Incorporação: documento importantíssimo para o registro da incorporação imobiliária, informativo que sintetiza tudo o quanto os interessados precisam saber antes de se vincularem à incorporação do edifício. (Características na sequência do texto);
Título de propriedade: além da cópia da matrícula atualizada com negativa de ônus a origem do imóvel, ou seja, a escritura pública de compra e venda;
Contrato de permuta: Caso não seja o proprietário do terreno deverá ser elaborado promessa, irrevogável e irretratável, de cessão de direito ou permuta, com cláusula de emissão de posse do imóvel, não haja estipulação impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
Certidões negativas de impostos federais;
Certidões negativas de impostos estaduais;
Certidões negativas de impostos municipais;
Certidão negativa de protestos de títulos;
Certidão negativa de ações cíveis e criminais, da justiça estadual e federal;
Certidão negativa de ônus reais;
Histórico vintenário do terreno;
Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes;
Cálculo de áreas das edificações, descriminando, além da global, as das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;
Certidão negativa de débitos previdenciários (é em conjunto com a impostos federais);
Memorial descritivo da especificação da obra projetada;
Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento;
Discriminação das frações ideias do terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
Minuta da futura convenção de condomínio, que regerá a edificação;
Declaração em que se defina a parcela de preço;
Quando a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverá constar:
> Parcela que for pago em dinheiro;
> A quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno;
> Certidão por instrumento público, caso não for proprietário do terreno;
> Declaração expressa se houver, prazo de carência;
> Atestado de idoneidade financeira;
Depois da análise do registrador, com a verificação documentação, será procedido o registro da incorporação imobiliária com o fornecimento do número, que deverá constar em todos os anúncios e compromissos de compra e venda das unidades.
Após este trâmite você está legalizado, para edificar e comercializar as unidades para entrega futura.
Como você pode perceber, são inúmeros os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária, razão pela qual é muito importante que você esteja sendo orientado por um profissional especializado na área.
6. E O MEMORIAL DA INCORPORAÇÃO?
Primeiramente, devemos levar em conta os dados constantes na matrícula do registro de imóveis, os quais podem estar desatualizados, como por exemplo: SEM CPF ou CNPJ das partes (antigamente não havia exigência). Contudo, quando isso ocorrer, devemos atualizar a matrícula, solicitando junto ao município uma certidão de localização, requerendo ao oficial do registro que proceda a devida correção.
7. O QUE DEVE CONSTAR NO MEMORIAL DA INCORPORAÇÃO?
Deverá constar a qualificação do incorporador completa;
Descrição do terreno (já com atualização);
Histórico vintenário do terreno, solicitando junto ao registro certidão vintenária e narrando a história do terreno com as alterações de propriedade, medidas ou demais itens importantes;
Descrição das unidades autônomas com o preço global e individual de cada unidade;
Para concluir o memorial destina-se a esclarecer dados contidos nos documentos, aglutinando num texto resumido.
8. E A CONCLUSÃO DA EDIFICAÇÃO, COMO FICA?
A obra foi concluída, todas as unidades foram vendidas, sucesso total da incorporação. Contudo, nem sempre isso acontece. É necessário entregar as unidades aos compradores que acreditaram na incorporação, então...COMO PROCEDER?
Solicitar junto ao município a Carta de Habite-se, deverá ser providenciado pelo responsável técnico (engenheiro civil ou arquiteto), fornecendo os dados da edificação;
Pedido protocolado, um funcionário do município deverá comparecer na obra e conferir se a edificação está de acordo com o projeto aprovado anteriormente, e caso esteja a contento fornecerá a carta de habite-se;
Alguns municípios só fornecem esta carta após aprovação do projeto incêndio que deverá ser aprovado junto ao Corpo de Bombeiros;
Com a Carta habite-se em mãos necessário providenciar a Certidão Negativa de Débitos – CND, junto a Receita Federal do Brasil;
Obtida a CND, aprovação junto Corpo de Bombeiros e habite-se, temos que proceder junto ao registro de imóveis.
CASO TENHA PERMUTA: Providenciar o cumprimento de permuta junto ao Cartório de títulos e documentos elaboração de escritura pública para informar as unidades que ficaram com o dono do terreno, atribuindo as unidades aos mesmos, e após seguir os passos dos casos sem permuta.
CASO NÃO TENHA PERMUTA: O incorporador deverá requerer ao registrador a “constituição do condomínio”, individualização das unidades autônomas, com abertura de matricula para cada unidade, registro da convenção de condomínio.
Com estes procedimentos você poderá reunir os compradores, agendando uma Assembleia Geral de Constituição do Condomínio, formando o condomínio edilício, que a partir da assembleia terá vida própria, nada mais tendo o incorporador interferir no condomínio, a não ser quanto a responsabilidade a ele atribuída, que veremos a seguir.
9. OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
O incorporador tem a obrigação de entregar o empreendimento exatamente como descrito no projeto de construção e no memorial da incorporação.
É cristalina ao imputar ao incorporador o dever de responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustamente a conclusão das obras, sendo-lhe vedado alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo se autorização pela unanimidade dos interessados ou por exigência legal.
O incorporador é o responsável por qualquer dano que possa resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação. Sua responsabilidade, além de contratual, é também decorrente da própria lei. Ele assume a obrigação de fazer, cujo fim será a entrega das unidades construídas e correspondentes frações ideais do terreno em que se erguem e assentam.
10. A RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR (CDC)
Houve discussões por muitos anos com relação a utilização do Código Defesa do Consumidor, nas relações entre os adquirentes e o incorporador, mas atualmente está pacificado que se aplica o referido código nestas relações.
Quando o incorporador, diretamente ou através de parcerias com construtoras e corretores de imóveis, constrói e vende unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, sendo esta a essência do conceito de produto, e, portanto, se o adquirente é destinatário final, e fizer do imóvel sua moradia e da sua família, estará protegido pela lei consumerista.
A proteção ao Consumidor inicia-se na fase pré-contratual, quando ainda existe a expectativa de concretização do negócio e se estende até a fase posterior à execução do contrato. Portanto, o Código do Consumidor incide na fase pré-contratual da incorporação, disciplinando a oferta e a publicidade feita pelo incorporador ou o responsável por promover as vendas das unidades a serem construídas.
A responsabilidade do incorporador e do construtor não se exaure com a entrega da obra, ao contrário, neste momento é que começa a parte mais importante e grave de sua relação com o adquirente e de sua responsabilidade pelos danos que venham a ocorrer por problemas estruturais e de qualidade dos materiais empregados na construção.
O incorporador só excluirá a sua responsabilidade se comprovar que:
O problema não existe;
O problema resultou do mau uso do imóvel, da falta de conservação e manutenção por parte do adquirente;
O problema ocorreu de desgaste natural, como o que ocorre pelo próprio uso do imóvel;
O sinistro ocorreu oriundo de caso fortuito;
Ocorreram defeitos causados pela alteração que o adquirente ou seus prepostos tenham feito no projeto original e nas suas especificações.
Em todos os casos, os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio do contrato irão impor ao incorporador o ônus de provar que agiu de forma idônea e que o único responsável foi o adquirente, de outro modo, sempre será aquele que deverá arcar com o ressarcimento dos danos.
O prazo pelo qual o incorporador deverá responder pelos vícios de qualidade da construção será de cinco anos, contudo, este prazo é o de garantia. Ocorre que em casos de vícios ocultos, o prazo será de um ano e correrá a partir do momento em que o adquirente tomar conhecimento do problema.
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